安迪·普罗斯特是homerriver集团的首席执行官, 这家Meridian公司在过去两年中在全国收购了六家物业管理公司，现在管理着近五家,在20个州出租了1000套.
普罗普斯特2008年加入公司时，这里还叫公园广场(Park Place)，有200套出租单元. 在他加入公司9个月后，公司当时的所有者让他成为正式合伙人. 他还曾于2015年担任the national Association of Rental Property Managers的全国总裁, 或NARPM.
像普罗普斯特这样的多户业主和管理者正面临着记忆中最紧张的租赁市场. 尽管爱达荷州大大小小的城市都在兴建公寓, 公寓的增长, 哪个在经济衰退中严重停滞, 还没有赶上人口增长和市场条件所产生的需求. 随着大批千禧一代搬出父母的家，婴儿潮一代卖掉房子，退休后搬到城市地区，公寓变得稀缺. 来自其他州的移民也推动了人口增长. Propst said in 2010, one rental application in ten was from out of state; now nine in ten are.
普罗斯特花了一些时间与《葡京app》谈论爱达荷州和其他地方的多户房地产市场. 为了篇幅和清晰度，采访经过了编辑.
多户住宅市场为何如此火爆?
在经济低迷时期, 有三年在艾达县和坎宁县, 只建造了一套复式公寓. 然后又恢复正常，每年约1000辆. 现在, 葡京app生产3个,每年1000门, 所以葡京app试图在2008年到2012年之间赶上.
很多路交汇在一起. 经济正在好转, 很多18到33岁的人开始离开他们的父母. 你还会推迟结婚，导致人们租得更久, 推迟生育, 人们少生孩子, 随着时间的推移，单身母亲的数量在增加, 离婚率更高. 葡京app接到的每10个电话中就有一个是，“嘿，我要分开，葡京app现在需要两个家庭.“人越来越多了.
你不能忽视的是，千禧一代的泡沫比婴儿潮一代多出数百万人. 所有这些都同时进入市场. 婴儿潮一代正在缩小规模，摆脱孩子们开始搬出的房子. 或者他们说现在是卖房子的好时机，因为市场已经复苏了.
所有的报道都说公寓正变得越来越豪华. 是什么促使葡京app这么做的??
租房曾经被认为是一种耻辱，意味着你无法提升和进步. 美国梦真的已经从稳定的白色尖桩篱笆变成了灵活的. 25岁到55岁的人平均有11份工作，拥有房子很难做到这一点. 很多千禧一代看到他们的父母在经济低迷时期倾家荡产.
在博伊西市中心有不少公寓综合体计划. 他们是不是做过头了?
No. 葡京app正在努力赶上进度. 如果他们很难把那些东西租出去, 这可能是价格点, 不是需求. 在一个主要城市垂直发展并提供停车场……在爱达荷州，每一笔有多层停车场的交易都没有意义. 葡京app已经拖欠房租太多了. 葡京app是全国房租最便宜的地方之一.
他们确实需要停车位，对吧?
每扇门都要增加3万到2万美元的停车费，而且你根本无法用租金来弥补. 而且当你开始垂直飞行时，越高越贵. 当葡京app有几乎无限的空间向南和向西, 而且葡京app在这样一个通勤友好的城市, 当人们可以住在美景镇或者付更少的钱的时候，他们很难证明要花两到三倍的租金住在离这里近两三英里的地方是合理的. 进出博伊西太容易了.
爱达荷州与其他市场有何不同?
爱达荷州有独特的多户住宅模式. 这是四缸，八缸的模型. 在其他市场，fourplex是一个四个字母的单词. 自20世纪70年代以来，就没有人建造过四居室. 在德克萨斯州，投资者正在逃离这种情况. 在这里，一套四居室是a +花园风格的房产.
而在其他州，所有正在建造的新多户住宅都追求密度, 葡京app几乎有无限的土地. 葡京app可以把这些铺开，让它更像一个家庭生活的环境. 把人塞进去，然后竖着走. 这就是葡京app的租客喜欢的. 即使他们住在联排别墅里，也感觉像个家. They stay longer, the occupancy is higher; it’s a function of the product and the market. 如果你的邻居不在你的上方或下方制造噪音，你会更快乐. 如果你住在五层的无电梯公寓里，就会变得很吵，而且会变老.
也, 工资低, 但与波特兰或盐湖城的同类产品相比，这里的租金非常便宜. 如果你去丹佛，要花两倍的钱.
人们都在抱怨房租涨了, 但任何地方的房租都不会像房价上涨得那么快. 葡京app看到租金每年升值3%到6%，房屋每季度升值9%.
爱达荷州与葡京app管理过的其他州不同的另一件事是犯罪的数量. 这里基本上是零. 这是一个非常低风险的投资市场，因为租户总是支付租金, 这是一个对房东非常友好的州, 意思是如果他们不付钱, 把它们弄出来很容易. 这是有关系的.
与葡京app管理的一些领域相比，这是非常令人耳目一新的. 在波特兰，驱逐需要六个月的时间. 人们不再一直付钱了.
在爱达荷州，如果你做得对，你可以在月底前让一个不付钱的租客搬走. 葡京app的法院在驱逐问题上没有多少支持, 然而，在其他一些法院，你可以等很长时间，因为有太多的违法行为.
这对房客来说是不是太苛刻了?
这很残酷，因为这里的每个人都按时付款，所以没有大量的租户. 我不知道这是不是对房东友好. 从房东的角度来看, 如果有人住在你的房子里却不付房租, 这是个问题. 葡京app的工作是执行租约的条款.
葡京app在博伊西管理着近5000扇门，没有一个租户拖欠一个月的房租. 在这个市场上, 当有一排房客想要这个产品的时候你为什么不把他们赶出去呢?
人们在找什么样的公寓啊?
对于经济适用房来说，这是一个紧急情况. 这就是葡京app需要某种补贴的地方, because nobody is building B or C properties; everything is A.
它把需要负担得起的住房的人挤出了市场, 因为每样东西都有花岗岩台面, 硬木地板, 这就是我心痛的地方. 如果你是一个单身妈妈或一个正在挣扎的家庭，你需要某种产品, 对于这类人来说，确实没有什么. 自经济低迷以来，这里唯一新建的都是A级房产, 因为土地成本高，建筑价格高. 今天的A资产10年后会变成B资产.
经济适用房短缺的解决方案是什么? 住房和城市发展部需要出台更好的税收抵免政策. 他们只是没有可用的. 据我所知, 在这样的市场中，没有任何经济适用房可供选择.
价格在700到900美元之间，带两间卧室和两间浴室的房子真的很便宜. 如果你想要，你必须支付1100到1200美元.
你对市场的预测是什么?
人们总是说价格会在某一时刻走高. 当葡京app在2011年卖出第一套四居室时，价格是26.5万美元. 在南帕，就在西爱达荷大学旁边. 这是一个很棒的位置. 今天，如果你要建造它，需要55万美元.
市场需求、建设、土地成本，所有这些因素都推高了房价.
在2010年和2011年，一套四居室的每扇门售价为7万美元. 现在，同样的产品，每扇门的价格是143,000美元.
我一直听说葡京app处于市场的顶端, 但事情是这样的:加州已经开始引入这项法律来增加租金管制. 这促使加州投资者以非常低的上限税率出售房产，上限为3%. 他们可以在爱达荷州以6%的上限购买，投资回报翻倍. 在葡京app管理的4000多家门店中，加州投资者可能拥有60%至70%的股权.
所有这些加州投资者都在以愚蠢的低上限价格卖给中国投资者, 这将把葡京app的市场推到葡京app无法想象的高度.
租金将继续保持正常的增长速度, 3% - 6%, 但投资者将付出更多. 投资者现在要支付70万美元，购买一套在2011年需要26.5万美元才能建造的四套公寓.
我有一张图表，显示了2016年到2020年之间的情况, 根据Green Street Advisors和劳工统计局的数据, 这通常伴随着就业增长, 人口增长, 这些人口统计, 你会看到65%的人搬进自己的房子, 然后你会看到35%是公寓或单户出租. 但他们说，情况将完全相反. 他们预测65%的新家庭将是租房者. 新一代对被束缚在某件事上感到焦虑.
你们建公寓吗??
葡京app是怎么成长起来的, 投资者, 土地，把这三个放在一起，葡京app就得到了财产. 这基本上是葡京app网站上的每个项目. 葡京app创造机会.
